Jak doskonale wiemy z racji wykonywania zawodów na rynku nieruchomości zarówno w Polsce jak i w UK decyzja o zakupie domu jest prawdopodobnie jedną z ważniejszych w życiu każdego człowieka.
Zakup nieruchomości w Wielkiej Brytanii dla mieszkających i pracujących tu Polaków wydaje się jeszcze trudniejszy i bardziej ryzykowny. Wydając wszystkie swoje oszczędności i pożyczając od banku 100 tysięcy funtów i więcej nie mają do końca pewności, czy ich sytuacja życiowa za chwilę się nie zmieni, czy zostaniemy na dłużej w UK, czy nie stracą pracy, czy ceny domów nie spadną.
Wątpliwości te z pewnością nie odstraszają Polaków mieszkających na Wyspach, tysiące z nich już kupiło pierwszą nieruchomość a kolejni szybko idą w ich ślady.
Zatem : czy warto kupić Polakowi dom w UK ?
Przed przedstawieniem bardziej szczegółowych informacji dotyczących zakupu nieruchomości, zastanówmy się przez chwilę, czy w ogóle warto kupić dom w UK? Odpowiedź zależy od wielu czynników, ale jeżeli ktoś planuje pozostać w Wielkiej Brytanii przez, powiedzmy, najbliższe 5 lat i dłużej to wydaje mi się, że warto. Prawdopodobnie w pierwszych latach po zakupie mieszkania czy domu będziecie się płacić więcej niż za wynajem podobnej nieruchomości, ale wcześniej czy później sytuacja się odwróci .
Jeden z moich znajomych kiedy kilka lat temu kupował swój dom, za wynajęcie podobnego zapłaciłby agencji około £500 miesięcznie. Spłata pożyczki kosztowała go znacznie więcej, co miesiąc przez 5 lat co miesiąc z jego konta znikało £675. W międzyczasie jednak stopy procentowe zostały zmniejszone, i jego 5-letni fixed mortgage ( stałe oprocentowanie ) został zamienione na tracker i oprocentowanie spadło z 4.84% na 1.99%, w tym samym czasie ceny za wynajem wzrosły. Obecnie, wynajęcie takiego domu na rynku kosztuje około £600 natomiast jego rata £450. To nie koniec, spłacając £450 co miesiąc zmniejszał swój dług natomiast płacąc komuś £600 właściwie stałby w miejscu, zatem jego sytuacja finansowa wcale się nie poprawiała. Za kilka, a właściwie kilkanaście, lat będzie jeszcze lepiej, wynajem będzie kosztować prawdopodobnie około £800 natomiast moja rata £0.
Zatem, gdy podjęliśmy już decyzję o zakupie domu w UK następnym krokiem będzie znalezienie żródła jego sfinansowania.
Szukając pożyczki hipotecznej nie zapominajmy, że istnieje ich kilka rodzajów. Najważniejsza różnica polega na tym, czy chcemy spłacać zaciągnięty kredyt (capital mortgage) czy tylko odsetki (interest mortgage). Ten pierwszy jest droższy ale dokonując miesięcznych wpłat zmniejszamy nasze zadłużenie i w końcu zupełnie spłacimy dom. Decydując się na interest mortgage spłacamy same odsetki, nasze zadłużenie pozostaje bez zmian. Większość osób wybiera oczywiście capital i spłaca dom ale w niektórych sytuacjach interest jest również korzystny. Kiedy? Generalnie jeżeli ceny nieruchomości szybko idą w górę i jeżeli możemy gdzieś korzystnie zainwestować swoje pieniądze i otrzymać zwrot z inwestycji wyższy, niż oprocentowanie kredytu. Decydując się na interest mortgage nie powinniśmy zapominać o tym, że przy końcu okresu, na które pożyczaliśmy pieniądze musimy go spłacić korzystając z własnych oszczędności.
To nie koniec podziałów, bardziej popularny capital mortgage dzieli się jeszcze na:
Tracker – wysokość oprocentowania uzależniona jest od aktualnych stóp procentowych Banku Anglii
Fixed – oprocentowanie jest zamrożone na kilka lat (z reguły 2,3 lub 5) i nie zmieni się bez względu na decyzję Banku Anglii o stopach procentowych. Często bank wprowadza pewne ograniczenia w nadpłatach, to znaczy nie możemy płacić więcej niż nasza rata albo możemy to zrobić raz w roku
Offset – pożyczka połączona z kontem osobistym. Wkład na koncie automatycznie zmniejsza kwotę zadłużenia i powoduje niższe naliczanie odsetek
First time buyers – mortgages adresowane dla osób, które kupują pierwszą nieruchomość
Remortgage – pożyczka dla osób, które przechodzą z innego banku ewentualnie sprzedają dom i kupują inny
Buy to let – mortgage dla osób, które chcą kupić nieruchomość i ją wynająć
Help to buy – czyli ratujcie, nie mam na depozyt ( udział własny )
Program Help to buy to inicjatywa rządu skierowana do osób, które są w stanie spłacać kupioną nieruchomość ale z uwagi na brak większego depozytu nie mają szans na pożyczkę z banku.
Innymi słowy to odpowiednik polskiego programu MDM lub jego poprzedników.
Help to buy Mortgage Guarantee
Program ruszył w kwietniu 2013 roku i początkowo pomagał w zakupie wyłącznie nowych nieruchomości. Od 7 października 2013 wprowadzono drugą fazę programu, tzw. Mortgage Guarantee, umożliwiającą kupno zarówno nowych nieruchomości jak i tych z rynku wtórnego.
Rząd udziela bankom, które zgodzą się wziąć udział w programie gwarancji do 15% wartości nieruchomości. Ma to skłonić banki do udzielania pożyczek w wysokości 95% wartości nieruchomości. Korzystając z Mortgage Guarantee występujemy o normalny mortgage i nie bierzemy udziału w ustaleniach między bankiem i rządem. Nie ma też żadnych dodatkowych opłat i formalności z tym związanych. Oto kika dodatkowych informacji:
wartość kupowanej nieruchomości nie może przekraczać £600,000
może to być zarówno nowy dom jak i istniejący
z opcji mogą skorzystać zarówno first time buyers jak i osoby, które mają nieruchomość, chcą ją sprzedać i kupić inną
nie może być to nasz drugi dom
nie możemy domu wynajmować
musimy być wyłącznym właścicielem nieruchomości (no shared ownership)
w zasadzie wszystkie największe banki w UK udzielają takich pożyczek
Help to buy Equity Loan
Jest to druga, zupełnie niezależna część programu Help to buy polegająca na udzielaniu pożyczki w wysokości 15% wartości kupowanej nieruchomości. Kupujący więc ma depozyt 5%, pożycza od rządu 20% a następnie stara się o mortgage 75%. Pieniądze pożyczone od rządu (20% wartości nieruchomości) musimy oczywiście oddać. Oddajemy albo w momencie spłacenia pożyczki hipotecznej albo w momencie sprzedaży domu. Uwaga, pożyczamy 20% wartości nieruchomości i tyle też musimy oddać, co oznacza, że w wypadku wzrostu wartości nieruchomości domu musieli oddać więcej pieniędzy niż pożyczyliśmy.
wartość kupowanej nieruchomości nie może przekraczać £600,000
może to być wyłącznie nowy dom
z opcji mogą skorzystać zarówno first time buyers jak i osoby, które mają nieruchomość, chcą ją sprzedać i kupić inną
nie może być to nasz drugi dom
nie możemy domu wynajmować
wzięcie pożyczki wiąże się z dodatkowymi opłatami: przez pierwsze 5 lat nie ma opłat, w szóstym roku zapłacimy 1.75% a w kolejnych wskaźnik inflacji + 1%
Help to buy ISA
Help to buy ISA ruszył jesienią 2015 roku i jest propozycją dla osób, które chcą kupić swoją pierwszą nieruchomość (first time buyers only)
Rząd dopłaca 25% do kwoty zgromadzonej na rachunku
Pierwsza wpłata na rachunek może maksymalnie wynieść £1,000
Następnie miesięcznie możemy wpłacać do £200
Maksymalna zgromadzona kwota na rachunku to £12,000. Oznacza to, że otrzymamy bonus nie będzie większy niż £3,000
Ponieważ maksymalnie możemy wpłacać tylko £200, aby aby otrzymać maksymalny bonus, musimy prowadzić rachunek przez 55 miesięcy czyli około 4.5 roku (zakładam, że ktoś od razu wpłaci £1,000)
Jeżeli chcemy kupić dom z partnerem, druga osoba może również skorzystać z Help to buy ISA, i w sumie uzyskać od rządu top-up w wysokości £6,000
Jeżeli zmienimy zdanie w trakcie korzystania z rachunku, zgromadzone środki możemy wydać na inny cel niż zakup nieruchomości, robiąc to tracimy jednak bonus
Jak więc widać, rząd UK udziela wsparcia w zakupie nieruchomości w UK i przy zaangażowaniu czasu i chęci ze strony kupującego można już po kilku latach oszczędności zostać szczęśliwym posiadaczem domu w UK. Jeśli dodamy do tego dość stabilną sytuację na rynku pracy, wzrost cen na rynku nieruchomości oraz fakt, że w przypadku, gdy obie osoby w rodzinie posiadają pracę to rata kredytu wyniesie ok 25 % naszych wspólnych dochodów to reasumując zakup nieruchomości w UK staje się dobrym posunięciem.
W następnym artykule podzielę się z wami informacjami gdzie i z kim szukać domu w UK, pozdrawiam pośredników, doradców i inne grupy nieruchomościowe w Polsce ze Szkocji
Maciej Ellmann
pośrednik w kraciastej spódnicy
Uwaga! Artykuł został opublikowany w numerze 3 czasopisma Doradca Rynku Nieruchomości 2016 rok. Patrz link do całości numeru.
Maciej Ellmann–pośrednik w latach 1997-2013, właściciel agencji obrotu nieruchomościami w Poznaniu,obecnie mieszkający w Szkocji i tu z zamiłowania obserwujący rynek nieruchomości w UK
Wysyłam...