Użytkownik wieczysty stroną w postępowaniu o aktualizację opłaty rocznej

1. Wstęp

Celem tego pierwszego artykułu, jest wskazanie –z punktu widzenia praktyka, zasadniczych kroków w procesie aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wie-czyste gruntów, gdzie pozycja właściciela jest znacznie silniejsza od pozycji użytkow-nika wieczystego. Problem aktualizacji tej opłaty, dotyczy zarówno osób fizycznych jak i przedsiębiorców, dla których przede wszystkim jest przeznaczony ten artykuł.

Często użytkownicy wieczyści czują się bezsilni w procesie administracyjnym. Ich bezsilność wynika bądź z braku wiedzy o tym procesie, bądź braku znajomości procedury oraz sposobu odwołania się od zawiadomienia organu o wysokości nowej opłaty za użytkowanie wieczyste i poczynienia dalszych kroków.

W procesie tym, nie bez znaczenia jest fakt, iż, organem odwoławczym od decyzji administracyjnych, jest Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO), którego postanowienia dotyczące aktualizacji opłaty rocznej są zwykle bardzo zachowawcze. W większości przypadków konieczne jest skierowanie sprawy na drogę sądową. Nawet wówczas, gdy zgromadzony materiał dowodowy, podważa zasadność podstawy aktualizacji opłaty rocznej, zwykle SKO nieugięcie stoi na stanowisku popierającym organ. W konsekwencji, powoduje to scedowanie na Sąd decyzji o aktualizacji opłaty rocznej i zdejmuje ten obowiązek z SKO.

W tym artykule nie będą rozpatrywane meandry prawne związane z procesem aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, a jedynie zostanie wskazana istota prawa użytkowania wieczystego oraz istotne etapy procesu aktualizacji opłaty rocznej.  

2. Istota użytkowania wieczystego, jako prawa władanie gruntem

Użytkowanie wieczyste jest jednym z praw podmiotowych dotyczących nieru-chomości gruntowej. Jest to drugie, co do rangi ważności prawo władania gruntem. Jest to prawo zbywalne, przenaszalne, dziedziczne, terminowe i odpłatne. Zbywalność, przenaszalność i dziedziczenie są takimi samymi cechami prawa użytkowania wieczystego, jakimi charakteryzuje się prawo własności, które jest chronione przez Konstytucję RP¹ art. 21 ust.1².

Dodatkowym ograniczeniem tego prawa może być to, że w umowie, o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste przez właściciela, czyli przez jednostkę samorządu terytorialnego, ich związki lub przez Skarb Państwa, dla gruntów przeznaczonych na cele budowlane, można wpisać warunki wykonywania tego prawa, takie jak termin rozpoczęcia i zakończenia robót, rodzaj stawianych budynków i urządzeń oraz warunki ich utrzymania w czasie trwania tego prawa jak również może być wpisane wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego (art. 239 k.c.). W przyszłości warunki te mogą być przesłanką do rozwiązania umowy o oddanie danego gruntu w użytkowanie wieczyste oraz podstawą sposobu rozliczania nakładów użytkownika wieczystego po wygaśnięciu tego prawa.

3. Podstawowe uciążliwości związane z prawem użytkowania wieczystego

Z punktu widzenia przedsiębiorcy (i nie tylko), dwie istotne wady prawa użytkowania wieczystego, mogą mieć istotny wpływ na użytkownika wieczystego i prowadzoną przez niego działalność gospodarczą, a mianowicie moment nabycia tego prawa na rynku wtórnym oraz wspomniane powyżej opłaty roczne, o których mowa w art. 238 k.c.³ i którym jest poświęcony ten artykuł.

Pierwotne oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste wiąże się z opłatą pierwszą (art. 71.1 UoGN), wynoszącą (art. 72.2 UoGN) od 15% do 25% wartości gruntu. Płaci się ją jednorazowo w momencie oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (nabycie pierwotne prawa). Następnie, w każdym roku trwania tego prawa, użytkownik wieczysty jest zobowiązany do uiszczania opłat rocznych. Można powiedzieć, że opłata roczna ma charakter czynszu dzierżawnego zależnego od wartości rynkowej gruntu i tzw. stawki procentowej.

Opłaty roczne są ponoszone na rzecz właściciela gruntu, czyli na rzecz jedno-stek samorządu terytorialnego, ich związków, lub na rzecz Skarbu Państwa. Stawka procentowa będąca podstawą naliczenia wysokości tych opłat jest uzależniona od przeznaczenia danego gruntu. Jest ona określona w art. 72.3 UoGN⁴. W praktyce najczęściej spotykane są dwie stawki opłaty rocznej 1% dla gruntów oddanych na cele rolne, cele mieszkaniowe, cele związane z realizacją urządzeń infrastruktury technicznej i inne cele publicznych, na cele związane działalnością sportową. Dla gruntów związanych z działalnością gospodarczą wynosi ona 3% (dla pozostałych nieruchomości gruntowych).

Jeszcze kilka lat temu stawka 1% nie stanowiła istotnego problemu dla użytkowników wieczystych. Dzisiaj jest inaczej, gdyż często podstawą jej naliczenia w dużych ośrodkach miejskich są najwyższe, spotykane na danym rynku, ceny gruntów. Zdarza się, że opłaty roczne, przy stawce 1% wzrastają kilkadziesiąt razy np. grunty w W-wie.

Stawka 3% dotyczy przede wszystkim gruntów przeznaczonych na prowadzenie działalności gospodarczej. Oznacza to, że bez względu na fakt, czy jakakolwiek działalność jest prowadzona czy też nie, użytkownik wieczysty, corocznie do dnia 31 marca jest zobowiązany uiścić opłatę roczną na wskazane konto właściciela⁵. Rozłożenie tej opłaty na raty bez odsetek jest traktowane jak pomoc de minimis, czyli wsparcie państwa udzielane przedsiębiorcom. Uzyskanie zgody na tę pomoc, czyli zgody na brak oprocentowania tych zobowiązań wobec właściciela gruntu, jest mało prawdopodobne⁶. Niezapłacenie w terminie tejże opłaty, jest związane z koniecznością doliczania do każdej raty odsetek ustawowych, które od 15 grudnia 2008 roku wynoszą 13%⁷ w skali roku.

4. Obligatoryjność aktualizacji opłaty rocznej.

Zanim zostanie opisana procedura aktualizacji opłaty rocznej należy zapytać czy proces ten jest obowiązkowy? Według sędziego A. Wolanina⁸, ze względu na treść art. art. 77 ust. 1 UoGN, w którym ustawodawca użył sformułowania „podlega aktualizacji ….” nie częściej, niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie”, oznacza, że aktualizacji należy dokonać każdorazowo, gdy wartość nieruchomości ulegnie zmianie, nie częściej jednak, niż raz na trzy lata. Ustawowe sformułowanie „podlega” nie pozostawia wątpliwości, że oznacza obowiązek doko-nywania aktualizacji, a nie jedynie uprawnienie, skoro opłata roczna poddawana aktualizacji stanowi wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości w wysokości odpowiadającej ustawowo określonej stawce procentowej aktualnej wartości tej nieruchomości. Fakultatywność dokonywania aktualizacji opłaty rocznej wynikałaby z użycia przez ustawodawcę sformułowania „może”, ale ustawodawca nie użył tego sformułowania, dlatego użyte przez niego sformułowanie „podlega” nie można utożsamiać ze sformułowaniem „może’, co miałoby sugerować fakultatywność dokonywania aktualizacji. Zdaniem autora furtką niestosowania tego przepisu jest art. 78.3 UoGN, zgodnie z którym, ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie. Organ może twierdzić, że nie dostrzegł przesłanek do aktualizacji tej opłaty, gdyż jego zdaniem ceny prawa własności gruntów podobnych nie uległy zmianom, od ostatniej aktualizacji. Z praktyki autora wynika, że zawsze zdaniem organu, ceny gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste są na niezmienionym, od ostatniej aktualizacji poziomie lub nie ich wartość jest wyższa niż przy ostatniej aktualizacji. Stąd wniosek, że jeżeli zdaniem użytkownika wieczystego, ceny gruntów spadły, to on sam musi być wnioskodawcą w procesie aktualizacji opłaty rocznej.

5. Przedsądowy proces aktualizacji opłaty rocznej.

Zgodnie z art. 77.1 UoGN opłata roczna z tytułu wieczystego użytkowania gruntu podlega aktualizacji. Aktualizacja ta nie może być dokonana częściej niż raz na 3 lata. Dokonuje się jej wówczas, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej. Jej wysokość zależy od wartości nieruchomości, oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego lub określonej przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze na dzień aktualizacji opłaty⁹.

Procedura aktualizacji opłaty rocznej i sposób jej ustalania są opisana w art. 77 -81 UoGN. Istotne elementy pierwszej części tego procesu to:

1. Podmiot, który uważa, że wartość nieruchomości uległa istotnym zmianom zleca sporządzenie operatu szacunkowego uprawnionemu rzeczoznawcy ma-jątkowemu, który sporządza operat szacunkowy, o treści zgodnej z § 56 RWNSOS;

2. Zależnie od strony, która zleciła sporządzenie operatu szacunkowego, z oszacowania wartości prawa będącego podstawą aktualizacji tej opłaty, ope-rat ten jest dostarczany przez właściciela użytkownikowi wieczystemu bądź przez użytkownika właścicielowi. Dodatkowo stosując przepis z art. 77.1 UoGN wyceniający, mając podaną stawkę, może obliczyć należną opłatę roczną za prawo użytkowania wieczystego danego gruntu;

3. Jeżeli wartość nieruchomości uległa istotnym zmianom, a właściwy organ (reprezentujący właściciela gruntu) we właściwym czasie nie podejmuje działań związanych z aktualizacją opłaty rocznej (art. 81 UoGN), wnios-kującym o zmianę opłaty może być użytkownik wieczysty. W tym celu doręcza właścicielowi operat szacunkowy wraz z propozycją nowej opłaty rocznej obliczonej na zasadach z art. 77.1 UoGN. Właściciel, po otrzymaniu tej informacji (za potwierdzeniem zwrotnym) musi się wypowiedzieć w terminie jednego miesiąca (art. 35 §3 kpa. oraz art. 81.1 UoGN), o akcep-tacji bądź nie, zaproponowanej nowej opłaty rocznej;

4. Jeżeli wnioskującym jest właściciel, to w wypowiedzeniu dotychczasowej opłaty rocznej należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowie-dzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Wypowiedzenie opłaty rocznej winno być dokona-ne w formie pisemnej i dostarczone użytkownikowi wieczystemu za potwier-dzeniem odbioru. Jeżeli forma dostarczenia wypowiedzenia jest list polecony (zwykle za potwierdzeniem odbioru), to mają do niego zastosowanie przepisy art. 44 kpa. w związku z art. 42 i 43 kpa. (domniemanie doręczenia).

5. Jeżeli użytkownik wieczysty nie zgadza się z propozycją nowej opłaty rocznej to w ciągu 30 dni od otrzymania wypowiedzenia starej opłaty rocznej może złożyć do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (art. 78.2 UoGN). Tu należy zauważyć, że ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty rocznej, spoczywa na właściwym organie (art. 78.3 UoGN).

5a).W przypadku, gdy właściwy organ nie rozpatrzył żądania użytkownika wie-czystego o aktualizację opłaty rocznej w terminie 30 dni od powiadomienia o tym fakcie, użytkownik wieczysty może, w terminie 90 dni od dnia doręczenia żądania, skierować sprawę do SKO (art. 81.1 UoGN). Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na użytkowniku wieczystym (art. 81.2 UoGN).

Na zakończenie opisu pierwszej części procesu aktualizacji opłaty rocznej z ty-tułu użytkowania wieczystego gruntu należy wyraźnie podkreślić, że organ reprezentujący właściciela gruntu, będący inicjatorem aktualizacji opłaty rocznej na mocy art. 73.1 kpa.¹⁰ lub obecnie również na podstawie art. 156.1a) UoGN jest zobowiązany do udostępnienia wszystkich akt sprawy stronie. Strona ma prawo nie tylko wglądu w akta sprawy, ale i prawo do sporządzania z nich notatek, kopii lub odpisów. Prawo to przysługuje również po zakończeniu postępowania. Ponadto, strona może żądać uwierzytelnienia odpisów lub kopii akt sprawy lub wydania jej z akt sprawy uwierzytelnionych odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem strony. Trzeba zauważyć, że w tym zakresie praktyki organów były różne, przynajmniej do wprowadzenia do UoGN art. 156.1a). Jedne z organów pozwalają na wykonanie zdjęć akt sprawy, w tym operatu szacunkowego sporządzonego dla celów aktualizacji. Zaś inne organy same wykonują kserokopie lub dają pliki w formacie .pdf. Na tym polu są również odmowy kopiowania akt¹¹. Wówczas należy napisać skargę na postępowanie organu.

W przypadku, gdy wnioskodawcą w postępowaniu o ustalenie nowej opłaty rocznej jest organ, a użytkownik wieczysty nie zgadza się z podstawą aktualizacji tej opłaty, SKO żąda, aby ten dla celów dowodowych, zlecił sporządzenie operatu szacunkowego na swój koszt, a następnie doręczył Kolegium. Tu trzeba stwierdzić, że takie żądanie jest bezpodstawne, tym bardziej, że jak wynika z treści art. 78.3 UoGN wynika, że „Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie”. Wówczas można żądać, aby sprawę o aktualizację opłaty rocznej od razu skierować do sądu powszechnego.

Zdaniem autora, w ponad 50% przypadkach, postępowanie związane z aktu-alizacją opłaty rocznej nie kończy się na pierwszym etapie przed SKO. Zwykle albo użytkownik wieczysty lub organ reprezentujący właściciela ma drogę odwołania w tym postępowaniu na mocy art. 78.2 lub 81.2 UoGN, czyli ma prawo zgłosić swój sprzeciw do organu odwoławczego, którym w tym przypadku jest SKO.

Zarówno użytkownik wieczysty jak i organ reprezentujący właściciela mogą nie zgodzić się z treścią operatu mającego być podstawą ustalenia nowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. W tym przypadku na podstawie art. 157 UoGN, każdy z nich może zlecić sporządzenie opinii, do operatu szacunkowego mającego być podstawą ustalenia wysokości tej opłaty. Artykuł ten mówi, że „Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:

1. organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;

2. w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego¹² lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

Zgodnie z art. 157 pkt. 1a) UoGN, operat szacunkowy, w odniesieniu do którego, została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości i znika z obrotu.

Należy również pamiętać, że sporządzenie operatu przez innego rzeczoznawcę majątkowego dotyczącego wyceny tej samej nieruchomości nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia innego operatu szacunkowego, będącego w tym przypadku dowodem w sprawie o aktualizację opłaty rocznej. Niestety postępowania te mają podstawową wadę. Są nią koszty sporządzenia opinii przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, które wahają się od ok. 5 tys. do ok. 8 tys. zł.

Jeżeli strona –zwykle użytkownik wieczysty- zgłasza zastrzeżenia, co do jakości operatu mającego być podstawą oszacowania wartości nowej opłaty rocznej, a w konsekwencji do oszacowanej wartości, bardzo rzadko się zdarza, aby SKO, uwzględniło je w całości¹³. Tak więc, pomimo tych uchybień, SKO proponuje zawarcie ugody. Ugoda polega na tym, że albo wyciąga się średnią z operatu sporządzonego na zlecenie organu i operatu sporządzonego na zlecenie użytkownika wieczystego lub proponuje się obniżenie podstawy naliczania opłaty rocznej od 5% do 15% (zwykle 10%) w stosunku do wartości określonej na zlecenie organu. W ten sposób kształtuje nową wartość nieruchomości na rynku zwaną tu „wartością kolegialną”.

W przypadku, gdy zostaną zauważone błędy w operacie sporządzonym na zlecenie użytkownika wieczystego, SKO nigdy nie składa propozycji ugody –co jest w pełni zrozumiałe i uzasadnione, a postanawia, że operat sporządzony na zlecenie organu jest podstawą aktualizacji opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie gruntu.

6. Wstąpienie na drogę sądową.

Jeżeli strony nie zgadzają się z orzeczeniem SKO to na mocy art. 80 UoGN, mogą odwołać się od orzeczenia kolegium. W tym celu właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. W takim przypadku, Kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem, a złożony wniosek zastępuje pozew. W takim przypadku orzeczenie SKO traci swoją moc.

Przy skutecznym wniesieniu sprawy o aktualizację opłaty rocznej do właś-ciwego Sądu cywilnego, dowody w postaci operatów szacunkowych sporządzonych w sprawie rozpatrywanej przed SKO tracą swoją moc. Wartość nieruchomości, która ma być podstawą ustalenia opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie gruntu jest ustalana na podstawie opinii biegłego sądowego powołanego przez Sąd. Tym niemniej opinie sporządzone przez rzeczoznawców majątkowych powołanych przez strony w tejże sprawie są dokumentami znajdującymi się w aktach sprawy.

Jest to o tyle istotne, że w operacie sporządzonym na zlecenie wieczystego użytkownika zwykle znajduje się pełny obraz danej nieruchomości, a przede wszystkim są opisane wszystkie uciążliwości z nią związane. Te informacje mogą być źródłem wiedzy o nieruchomości dla powołanego przez Sąd biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości.

Jednym ze sposobów negowania opinii jako podstawy aktualizacji opłaty rocznej jest składanie do sądu zarzutów, dotyczących nie procedury wyceny w operacie szacunkowym, ale wykazanie, że w tymże operacie nie uwzględniono obowiązujących przepisów prawa. np. zastosowano inne podejście, niż to, które jest bezwzględnie wymagane lub nie została wypełniona jedna z przesłanek z §28 RWNSOS, gdyż do zbioru nieruchomości podobnych, dobrano nieruchomości zabudowane lub prawa użytkowania wieczystego, zamiast prawa własności.

W swojej praktyce autor miał przypadki, kiedy to nawet sądy rejonowe orzekały, że wadliwie sporządzony operat nie może być podstawą ustalenia opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie gruntu¹⁴.

7. Podstawowa przyczyna błędów w operatach sporządzonych na zlecenie Or-ganu reprezentującego właściciela wynikająca z procedury wyboru rzeczo-znawcy majątkowego.

Operaty dla celów aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego są sporządzane przez podmioty, które wygrały przetarg na wykonywanie tych czynności. Często rzeczoznawcy majątkowi, którzy wygrali przetargi na szacowanie gruntów do celów aktualizacji opłaty rocznej nie są świadomi jak dużo trudu wymaga sporządzenie takiego operatu, który nie dość, że jest złożony, to jest jeszcze obwarowany przepisami obowiązującego prawa. Tego typu operaty należy wyko-nywać ze szczególną, więcej niż należytą starannością.

Na tym polu zdarzają się przypadki, kiedy wygrywającym przetarg jest podmiot z terenu znacznie oddalonego od rynku, na którym znajduje się dana nieruchomość i przykłada do niego, miary z rynku, na którym funkcjonuje na co dzień. Wówczas zależnie od rynku, oszacowana przez niego wartość znacząco odbiega od rzeczywistej, zarówno in plus jak i in minus.

Inną przypadłością części wyceniających jest ich ignorancja, która często jest konsekwencją warunków, na które przystali wygrywając przetarg. Wielu wycenia-jących, którzy w bardzo krótkim zobowiązali się wykonać dziesiątki lub setki podobnych operatów dotyczących gruntów z sąsiedztwa, opierają każdy z nich na „operacie matce” czyli na „operacie sztampie”, nie zwracając uwagi na uwarunkowania szczególne choćby części z szacowanych nieruchomości, które mogą mieć istotny wpływ na szacowaną wartość. Jest to jedna z przyczyn błędów.

W Polsce zwykle, podstawą wygrania przetargu na wycenę nieruchomości jest najniższa cena, a termin podany jest w warunkach przetargowych. Wówczas cecha ta w 100% decyduje o wyborze oferenta. Jeżeli w warunkach przetargowych jednym z czynników oceny oferty jest termin, to może się zdarzyć, że ma on wagę rzędu 20%. Konsekwencją tej procedury jest to, że nie dość, że „zwycięzców” nagli czas, to i środki za każdy sporządzony operat są bardzo małe. Sukces finansowy jest możliwy jedynie przy szybkim czasie sporządzania operatów z wykorzystaniiem jak najmniejszej liczby środków, którymi dysponują. Jednym ze sposobów ograniczania kosztów wykonywania operatów jest niepowiadamianie użytkowników wieczystych o oględzinach nieruchomości. W takim przypadku wyceniający twierdzą, że oni szacują prawo do gruntu i wszystko jest widoczne, i udział użytkownika wieczystego w wizji lokalnej jest zbędny. Jest to jeden z dowodów ignorancji. Do tego celu przytaczam przykład z posiedzenia SKO w Łodzi z września 2014 roku, gdzie wyceniająca nie uwzględniła w swoim operacie ani służebności przesyłu, której uprawniony gestor sieci nie ujawnił w księdze wieczystej a została ustanowiona w akcie notarialnym. Następnie nie uwzględniła, że wydana na ten grunt decyzja o warunkach zabudowy przesuwa linię zabudowy jednej z działek o 18 m od krawędzi ulicy będącej drogą wojewódzką oraz nie uwzględniła służebności, do obsługi działek sąsiednich. Żadna z działek wziętych przez wyceniającą do porównań nie miała takich ograniczeń. Pomimo to, SKO orzekło, że operat wykonany na zlecenie organu spełnia wymogi z rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i może być dowodem w sprawie, w związku z tym, że oba operaty są prawidłowe, proponowana wartość praw do nieruchomości mająca być podstawą ustalenia opłaty rocznej jest średnią z tych operatów. Nie pomogły argumenty, że wartości rynkowe oszacowane w obu operatach różnią się między sobą tylko o kilkanaście procent, a różnica ta wynika przede wszystkim ze wskazanych błędów i ignorancji wyceniającej.

Powyższe nie oznacza, że w operatach sporządzanych na zlecenie użytkownika wieczystego nie ma błędów. Proces wyceny dla celów aktualizacji opłaty rocznej jest bardzo trudny i ograniczony wieloma przepisami prawa.

8. Podsumowanie

Artykuł ten porusza tylko nieliczne wątki procesu aktualizacji opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie gruntu. Jego celem jest wskazanie, ze użytkownicy wieczyści nie powinni się poddawać woli organu reprezentującego właściciela gruntu, który dysponuje znacznie większymi możliwościami niż użytkownik wieczysty. Z drugiej strony, użytkownicy wieczyści nie mogą czekać na ruchy ze strony organu, jeżeli uważają i mają ku temu stosowne przesłanki, że opłaty roczne z tego tytułu winny być mniejsze niż są.

Z dobie kryzysu kilkukrotne podniesienie opłat z tytułu u.w. może dopro-wadzić trudnej sytuacji użytkownika wieczystego prowadzącego działalność gos-podarczą. Nie można też dopuszczać, aby podstawą ustalania takiej opłaty były wadliwie sporządzane operaty zarówno na zlecenie organów jak i użytkowników wieczystych.

Ze względu na objętość nie poruszono tu MIĘDZY INNYMI tematu procedury sporządzenia operatu szacunkowego na zlecenie użytkownika wieczystego oraz problematyki nakładów użytkownika wieczystego. W artykule nie poruszono również aspektów prawnych instytucji użytkowania wieczystego, gdyż na ten temat jest dos-tępna bogata literatura. Procedura wyceny oraz rozliczanie nakładów zostaną omówione w następnym artykule.

Krzysztof Kuryłowicz -REMS Kuryłowicz Povodör sp. j. (MRICS, CCIM, członek SPONPC, ŁSZM, ŁSRM)