Przeszacowane ceny nieruchomości szkodzą rynkowi – artykuł Andrzeja Jakiela

Przeszacowane ceny nieruchomości szkodzą rynkowi – Andrzej Jakiel

Od czasu wielkiego kryzysu z 2008 roku ceny nieruchomości na całym świecie spadły, również w Polsce.

Ogólnoświatowy kryzys finansowy nadal trwa i nic nie wskazuje na to, aby ustąpił, wręcz przeciwnie, wszystko wskazuje na to, że będzie się pogłębiał. Odraczanie skutków kryzysu w czasie jest nieczystą grą polityczną i manipulacją makroekonomiczną. Prawideł ekonomicznych nie można naginać nieustannie. Do kryzysowych zjawisk dołączają narastające niepokoje społeczne, etniczne, religijne i terytorialne występujące w wielu miejscach Europy, Bliskiego Wschodu i Afryki. Taki właśnie scenariusz rozwoju kryzysu zapowiadałem publicznie już w 2008 roku. Uważam, że to dopiero początek cierniowej drogi czekających nasze pokolenie.

W tej scenerii ceny nieruchomości mieszkalnych musiały zaczęć spadać i nadal spadają, choć dynamika spadku znacznie się spłaszczyła. Moim zdaniem trend spadkowy będzie nadal się utrzymywał przez kolejne lata. Nasilić się jednak może przy fiasku polityki przesuwania skutków wielkiego kryzysu w niepewną przyszłość oraz w sytuacjach realnych zagrożeń suwerenności terytorialnej poszczególnych państw.
Grunty rolne

W jedynej tylko kategorii nieruchomości następuje coroczny przyrost cen – są to grunty rolne. Sukcesywny wzrost cen roli dotyczy głównie niezabudowanych gospodarstwami rolnymi gruntów, a ceny są tym wyższe im lepsza jest klasa bonitacyjna gruntów. Najwyższe ceny notuje się w trzech województwach: kujawsko-pomorskim, wielkopolskim i opolskim, natomiast najniższe w województwach: podkarpackim, lubuskim i świętokrzyskim.

Ceny zakupu / sprzedaży użytków rolnych w II kwartale 2014 r. wg województw (obowiązują od 22 września 2014 r.). Średnie ceny gruntów wg GUS.

Źródło: Internet – http://www.arimr.gov.pl/dla-beneficjenta/srednie-ceny-gruntow-wg-gus.html

To niebywałe, ale ceny gruntów rolnych od początku lat 90-tych wzrosły prawie pięćdziesięciokrotnie. Największy skok cenowy nastąpił po wstąpieniu Polski do UE, gdyż od tego czasu wszyscy użytkownicy uprawnych gruntów rolnych zaczęli otrzymywać dopłaty bezpośrednie.

Agencja Nieruchomości Rolnych podaje, że na obecny wzrost cen ziemi rolnej mają wpływ następujące czynniki:

• wyczerpujące się zasoby państwowych gruntów i ograniczona podaż gruntów na rynku prywatnym,
• sprzedaż gruntów rolnych przez Agencję praktycznie tylko w ramach pierwszeństwa w nabyciu (głównie dotychczasowym dzierżawcom) i rolnikom indywidualnym na powiększanie gospodarstw rodzinnych wyłącznie na przetargach ograniczonych,
• utrzymujące się korzystne dla polskich rolników różnice cenowe pomiędzy Polską a krajami „starej piętnastki”,
• perspektywa uwolnienia rynku ziemi rolnej z dniem 1 maja 2016 r.,
• wzrost cen gruntów rolnych w Europie i na świecie.

Ocena stanu obecnego

Mieszkania i domy

Zupełnie inaczej kształtuje się rynek nieruchomości mieszkalnych i gruntów przeznaczonych pod mieszkaniowe budownictwo indywidualne i wielorodzinne.

Od 2009 roku występuje systematyczny spadek cen, u którego podstaw stoją między innymi:

• spadek cen na rynku pierwotnym; budownictwo deweloperskie w dobie kryzysu finansowego znacznie zrewidowało swoje marże, rekompensując główny czynnik cenotwórczy, jakim w okresie boomu mieszkaniowego były wysokie ceny gruntów,
• spadek cen materiałów i usług budowlanych w stosunku do cen z okresu boomu mieszkaniowego,
• starzenie się zasobów mieszkaniowych,
• powszechna niepewność trwałości budownictwa wielkopłytowego z lat siedemdziesiątych i osiemdziesiątych i narastająca powściągliwość w ich nabywaniu,
• nieunormowane stany prawne nieruchomości,
• obciążenia hipoteczne nieruchomości przewyższające ich wartość (szczególnie przy kredytach walutowych),
• brak wyraźnego i powszechnego bogacenia się społeczeństwa,
• utrudniony dostęp do kredytów hipotecznych,
• migracja zewnętrzna części młodego i średniego pokolenia za pracą,
• starzenie się społeczeństwa,
• wyludnianie się ośrodków miejskich.

Na wtórnym rynku nieruchomości czynnikiem negatywnym są odpychające ceny ofertowe mieszkań i domów wystawiane przez właścicieli nieruchomości pamiętających jeszcze wysokie ceny sprzed kryzysu z 2008 roku. Szkodę rynkowi nieruchomości przynosi także kreowanie wysokich cen ofertowych przez nieodpowiedzialnych quasi-pośredników wypuszczanych głównie przez sieciowe biura na rynek nieruchomości, bez jakiegokolwiek przygotowania i znajomości realiów rynkowych.

W zrównoważonym rynku nieruchomości różnica ceny ofertowej do ceny transakcyjnej wynosi do 5 procent. Obecnie zdecydowani klienci na zakup nieruchomości podejmują głębokie negocjacje cenowe, sięgające nawet 20 procent ofertowej ceny nieruchomości.

Nie wszyscy kupujący potrafią podejmować skuteczne negocjacje przeszacowanych nieruchomości i wysokie ceny ofertowe po prostu ich odstraszają. Jeśli kupujący nie są przymuszeni trudną sytuacją rodzinną, odraczają zakup nieruchomości w nieokreśloną przyszłość lub oczekują na okazję cenową, która najczęściej jest po prostu ofertą z realną ceną rynkową.

Korzystną rolę regulującą rynek nieruchomości powinni spełnić pośrednicy, jednakże korzystanie z biur nieruchomości w Polsce nie jest tak oczywiste i powszechne jak np. w Anglii, Holandii, Norwegii czy w USA, gdzie niezależnie od koniunktury gospodarczej obrót nieruchomościami w 98 procentach obsługiwany jest przez biura nieruchomości.

Recepta na szybką sprzedaż

Uczestnicy rynku nieruchomości nie mają realnego wpływu na ogólnoświatowe i ogólnokrajowe makroekonomiczne zjawiska. Jednakże mają ogromny wpływ na kształtowanie cen nieruchomości na lokalnych rynkach (dzielnicowych, miejskich).

Ceny nieruchomości można kształtować wybierając wyboistą drogę prób i błędów, która wydłuża okres sprzedaży i tworzy niebezpieczne dla sprzedających zjawisko dalszego wyczekiwania obserwatorów ofert na kolejną obniżkę cen.

Jest też inna droga, uzyskanie porady u wiarygodnego doradcy rynku nieruchomości, rzeczoznawcy majątkowego czy pośrednika, co do wysokości ceny rynkowej nieruchomości.

Najefektywniejszym jednak sposobem zbycia nieruchomości jest zlecenie sprzedaży wyspecjalizowanemu i sprawdzonemu biuru nieruchomości, które doradzi, jaka cena ofertowa jest najodpowiedniejsza, aby zoptymalizować czas sprzedaży nieruchomości. Biuro przeprowadzi także właściciela nieruchomości przez wszystkie niezbędne formalności, dbając o jego interes i bezpieczeństwo. Pomoże także w uzyskaniu finansowania zakupu. Ponadto każdy legalnie działający pośrednik obligatoryjnie (a biuro fakultatywnie) posiada obowiązkowe ubezpieczenie OC, co przy ewentualnym błędzie daje możliwość zaspokojenia finansowego.

Przeszacowana cena ofertowa nieruchomości szkodzi ofercie, wydłuża okres sprzedaży, odstrasza zainteresowanych i psuje rynek nieruchomości.
Uwaga! Artykuł został opublikowany w numerze 2 czasopisma Doradca Rynku Nieruchomości 2015 rok. Patrz link do całości numeru.

Andrzej Jakiel – prawnik, doradca rynku nieruchomości, mediator sądowy, zarządca, pośrednik, lic. nr 15, prezes OSRN, wiceprezydent F-PPRN, Prezes Korporacji Mediator Nieruchomości Sp. z o. o.