Dlaczego nieruchomości nie tanieją? Na spadki cen trzeba jeszcze poczekać

Banki zaostrzają kryteria kredytowe i podnoszą wkład własny. W tym samym czasie prognozy mówią o recesji w gospodarce i dwucyfrowym bezrobociu. Idealne warunki do obniżki cen mieszkań. Tymczasem nieruchomości wciąż drożeją. Jakie są tego powody?

Rynek pierwotny a wtórny

Jak pisaliśmy już wcześniej, rynek pierwotny charakteryzuje się większą dynamiką zmian cen niż rynek wtórny. Ponieważ to właśnie do niego porównują się prywatni właściciele nieruchomości chcący sprzedać dom czy mieszkanie. Nie ma co oczekiwać dramatycznych spadków cen nieruchomości na rynku wtórnym, jeżeli na rynku pierwotnym pozostają one bez zmian.

Niemniej, jeśli przeanalizować ceny nieruchomości w ostatnich dniach, nie widać dynamicznego spadku cen mieszkań. Wręcz przeciwnie – według danych w niektórych miastach ceny wręcz wzrosły.

Dlaczego ceny mieszkań nie spadają?

Trzeba zdać sobie sprawę z tego, ile trwa budowa mieszkań przez dewelopera. Całość (wraz z załatwieniem pozwoleń i nabyciem gruntu) może trwać nawet pięć lat. Oznacza to, że budynki oddawane właśnie do użytkowania zostały opłacone (oraz wykupione przez klientów) dużo wcześniej.

Co prawda część deweloperów wstrzymuje rozpoczęcie nowych budów, ale by ten ruch wpłynął realnie na ceny nieruchomości z rynku pierwotnego, musi upłynąć trochę czasu. „Z kolei inwestycje kończące się w ciągu najbliższego półrocza są już w przeważającej części sprzedane, a zatem deweloperzy nie muszą obniżać drastycznie cen tych resztek, które pozostały im jeszcze w ofercie” – tłumaczy Ireneusz Sudak na łamach bloga „Subiektywnie o finansach”.

W prostych słowach. Ceny nie spadają, ponieważ tylko niewielki udział mieszkań budowanych przez deweloperów nie jest sprzedanych tuż przed oddaniem budynku do użytkowania. Inwestycje dopiero rozpoczęte deweloper może wstrzymać i rozpocząć w dowolnym momencie, gdy zapotrzebowanie na mieszkania znowu wzrośnie.

Natomiast mieszkania w budynkach oddanych już do użytkowania, najczęściej są już w większości wykupione przez nabywców. Jedynym ryzykowanym teraz dla deweloperów segmentem, mogą być inwestycje średnio zaawansowane, których nie można już wstrzymać, ale odsetek sprzedanych mieszkań oscyluje wokół 40 proc. To w ich przypadku deweloperzy mogą szukać sposobów na domknięcie sprzedaży, by wolumen sprzedanych mieszkań wyrobił poziom opłacalności inwestycji.

Ponadto, deweloper przystępujący do budowy musi wyjść przynajmniej na zero, by utrzymać rentowność. A w ostatnich latach drożały materiały budowlane, robocizna oraz zakup gruntów. Na duże obniżki cen nieruchomości, trzeba więc będzie zaczekać.

Źródło: Subiektywnie o finansach