Nasz profil na Facebook.com - polub nas

  • Rynek nieruchomości w warunkach cywilizacyjnych przesileń

    Dodano: 31/03/2017
    Prof. dr hab. Elzbieta Maczynska fot.Katarzyna Prokuska

    Prof. dr hab. Elzbieta Maczynska fot. Katarzyna Prokuska

       Wprowadzenie
    Rynek nieruchomości jest swego rodzaju zwierciadłem makroekonomicznych i społecznych przemian w wymiarze krajowym ale także globalnym. Zmiany makroekonomiczne, w tym zmiany tempa wzrostu produktu krajowego brutto (PKB), czyli wartości nowotworzonej, zmiany zatrudnienia i bezrobocia, zmiany demograficzne, zmiany dochodów gospodarstw domowych i dochodów przedsiębiorstw, a także zmiany w polityce monetarnej i finansowej wpływają na kształtowanie się zarówno podaży nieruchomości jak i popytu na nie.
    Charakterystyczną cechą współczesnej gospodarki globalnej jest występowanie w niej i to z coraz większą częstotliwością różnego rodzaju zakłóceń, turbulencji i kryzysów.

       Od kilku dekad na zjawiska te świat reaguje poprzez zastosowanie konwencjonalnych antykryzysowych metod i narzędzi, typowych dla cywilizacji industrialnej. Są to przy tym przeważnie metody i narzędzia zgodne z neoklasyczną teorią ekonomii, z jej fundamentalną zasadą efektywności i niezawodności wolnego rynku i jego ozdrowieńczego potencjału w warunkach występowania zakłóceń rynkowych. Jednak praktyka wykazuje, że neoklasyczne zasady ekonomii obecnie zawodzą. Przekonują o tym zwłaszcza lekcje wynikające z zapoczątkowanego w roku 2008 w USA kryzysu finansowego, który łączył się z kryzysem na rynku nieruchomości i spektakularnym spadkiem ich cen. Następstwa tego kryzysu do dziś obciążają gospodarki wielu krajów. Łagodzenie tych następstw wymagało i wymaga stosowania niekonwencjonalnych narzędzi, w tym ingerencji państwa, narzędzi sprzecznych z zasadami neoklasycznymi. Powstaje wobec tego pytanie dlaczego tak się dzieje.
    Badania wykazują, że przyczyny tego są wielorakie, złożone i synergicznie sprzężone. W artykule tym wychodzi się z założenia, że podstawowe znaczenie mają dwie z nich. Pierwsza to zmiany cywilizacyjne, druga zaś to priorytet dla wzrostu gospodarczego realizowany kosztem postępu społecznego i poprawy jakości życia ludzi, co wyraża się narastaniem nierówności społecznych i rozmaitych przejawów wykluczenia społecznego. Nieprzypadkowo też narastające nierówności znalazły się obecnie na czele zagrożeń dla gospodarki globalnej. Potwierdza to tegoroczna debata na Światowym Forum Ekonomicznym w Davos (World Economic Forum Annual Meeting –WEF, 2017 ). Z tego typu debat i analiz wynika, że nierówności społeczne w świecie dynamicznie narastają, co przekłada się na bariery popytu. Dane na ten temat szokują. Obecnie 6 najbogatszych osób, zgromadziło taki majątek jak biedniejsza połowa ludzkości, podczas gdy jeszcze przed rokiem na biedniejszą część świata przypadało 62 najbogatszych osób. To dziesięciokrotne pogorszenie (Just 8 men.., 2017).
    Trudno się zatem dziwić, że tego typu zagrożenia w gospodarce globalnej znajdują też odzwierciedlenie w niepochlebnych nazwach obecnego systemu gospodarczego, takich jak „turbo-kapitalizm” (Luttwak.2000), „casino-capitalism” (Strange, 1986), „kapitalizm nowotworowy” (John McMurtry, 2013) czy „McWorld” (Barber, 2007), czy określenieu „fundamentalizm rynkowy” (Rist, 2016 i in.).
    Fundamentalną przyczyną występujących obecnie w gospodarkach wolnorynkowych dysfunkcji jest dokonujący się w wyniku rewolucji informacyjnej przełom cywilizacyjny, wyrażający się w wypieraniu wzorca cywilizacji przemysłowej przez wzorzec nowej gospodarki i nowy, wciąż jeszcze nie dodefiniowany, jej model. Model ten dotychczas nie doczekał się jeszcze jednolitej nazwy i określany jest rozmaicie: jako gospodarka oparta na wiedzy – GOW, cywilizacja informacyjna, cyfrowa, wikinomia itp.
    Przechodzenie od wzorca cywilizacji przemysłowej do poprzemysłowej sprawia, że rozwiązania instytucjonalne i inne stosowane w polityce społeczno-gospodarczej coraz częściej okazują się nieprzystające do wymogów nowej gospodarki. Dochodzi do swego rodzaju regresji kulturowej, zjawiska kulturowego zakotwiczenie, zamknięcia. Tego typu opisywany w literaturze przedmiotu lock-in effect, efekt zamknięcia w dotychczasowych ramach systemowych i przyjmowanych w podejmowaniu decyzji priorytetach, rozwiązaniach i narzędziach, stanowi barierę rozwojową (Hryniewicz 2012). Praktyka potwierdza, że narzędzia skuteczne w kształtowaniu rozwoju społeczno-gospodarczego w cywilizacji industrialnej są utrzymywane i nadal stosowane, mimo ich ograniczonej i zmniejszającej się skuteczności, co wynika ze zderzania się cywilizacji, przesilenia cywilizacyjnego i przechodzenia do nowej ery. Praktyka wykazuje coraz częściej i dobitniej, że w warunkach nowej gospodarki tradycyjne rozwiązania i narzędzia okazują się nie tylko nieskuteczne, ale wręcz zwiększają ryzyko błędnych decyzji społeczno-gospodarczych, podejmowanych na różnych szczeblach instytucjonalnych, co skutkuje brakiem harmonii między wzrostem gospodarczym a postępem społecznym. Nie jest to zjawisko nowe i od dawna jest przedmiotem wielu publikacji. Szczególnie wyraziście przedstawił je Karl Polanyi w głośnym dziele „Wielka transformacja” (Polanyi, 2010). Autor ten już w 1944 r. dowodził, że „gospodarka nie jest zakorzeniona w relacjach społecznych” (Polanyi, 2010, s.70). Zarazem wskazywał na ryzyko wynikające z „utowarowienia wszystkiego”. Przestrzegał, że: „przyzwolenie na to, aby losem ludzkim i otoczeniem człowieka kierował wyłącznie mechanizm rynkowy, spowodowałoby rozpad społeczeństwa” (Polanyi 2010, s. 88).
    Choć przestrogi Polanyiego dotyczyły cywilizacji industrialnej, to zachowują swą aktualność, a nawet się umacniają obecnie, gdy rewolucja cyfrowa przynosi fundamentalne zmiany, m.in. w funkcjonowaniu, gospodarstw domowych, biznesu, handlu i in. Szczagólnie spektakularne są zmiany na rynku pracy, w tym zanikanie niektórych zawodów i miejsc pracy. Dynamika tych przemian jest przy tym tak wielka, że zdaje się coraz bardziej uprawdopodabniać tezę Jeremyego Rifkina o „końcu pracy” (Rifkin, 2008). Potwierdzają to też nowsze analizy, w tym zawarte w książce tego autora na temat społeczeństwa zerowych kosztach krańcowych i gospodarki współdzielenia (Rifkin 2016), a także analizy dotyczące uberyzacji (Uberworld,2016). Inny z badaczy tej problematyki, Raymond „Ray” Kurzweil, w futurystycznej, dość przy tym kontrowersyjnej książce pod znamiennym tytułem „Nadchodzi osobliwość”, wskazuje na nieuchronne procesy zanikania miejsc pracy wskutek rozwoju sztucznej inteligencji i inżynierii biomedycznej. Kurzweil definiuje ową osobliwość jako „okres w przyszłości, w którym tempo zmian technologicznych będzie tak szybkie, a jego wpływ tak głęboki, że życie ludzkie zmieni się w sposób nieodwracalny” (Kurzweil, 2013, s.23).

      Z kolei polski badacz cyfryzacji Andrzej Piotr Wierzbicki w publikacji pod równie znamiennym tytułem „Scenariusz zagłady czy przyszłość pracy w społeczeństwie informacyjnym?” dowodzi, że: „To nie sama technika, ale jej wykorzystanie przez system kapitalistyczny pod hasłem elastycznego rynku pracy (a naprawdę samowoli pracodawców w ustalaniu warunków pracy) powoduje przyspieszanie końca pracy: technika daje kapitalistom możliwość minimalizacji kosztów pracy, zaś ci to skwapliwie wykorzystują, zwiększając własne zyski, pogłębiając bezrobocie i nierówności społeczne. Działo się tak od początków rewolucji przemysłowej, ale dzisiaj postępuje to w znacznie większym tempie i skali” (Wierzbicki, 2015, s. 103) .
    Natomiast Jerzy Kleer, wskazuje na występowanie zjawisk związanych z przesileniem cywilizacyjnym, sprawiającym, że zderzają się ze sobą nieprzystające do siebie systemy. „Świat współczesny końca XX i początków XXI w. charakteryzuje się co najmniej czterema rodzajami przesileń. Mają one różny charakter, a także różny zakres czasowy oraz odmienne skutki, w różnych obszarach życia społecznego. Są to przesilenia cywilizacyjne, globalizacyjne, integracyjne oraz transformacyjne. Każde z nich ma inną dynamikę, inny czas realizacyjny oraz inny charakter konfliktów (Kleer, 2016, s. 52). Kleer zwraca zarazem uwagę na jednoczesne występowanie obecnie dwóch głównych typów przesileń cywilizacyjnych. „Pierwsze dotyczy państw rozwiniętych gospodarczo, w których ma miejsce przechodzenie z cywilizacji przemysłowej do cywilizacji wiedzy, i drugie z cywilizacji agrarnej do cywilizacji przemysłowej, z naskórkowymi przejawami cywilizacji wiedzy” (J. Kleer, K. Prandecki, 2017, s 4).
    W związku z dokonującymi się głębokimi przemianami cywilizacyjnymi wielu badaczy tej problematyki wskazuje na konieczność poszukiwania i wdrażania nowych wzorców rozwojowych, umożliwiających przeciwdziałanie dysfunkcjom współczesnej gospodarki i marnotrawstwu potencjału rozwojowego wynikającego z rozmaitych niedostosowań, generowanych przez przesilenia cywilizacyjne. Taka też teza prezentowana jest w niniejszym artykule. Wskazuje się w nim na potrzebę nowego, proinkluzywnego wzorca kształtowania rzeczywistości społeczno-gospodarczej. Uznaje się to za niezbędne dla tworzenia warunków harmonijnego rozwoju społeczno-gospodarczego. Przez taki rozwój rozumie się rozwój inkluzywny. Inkluzywność zaś rozumiana jest tu jako godzenie celów społecznych, gospodarczych i ekologicznych przy równoczesnej optymalizacji wykorzystania potencjału społeczno-gospodarczego. Tym samym wzrost gospodarczy, czyli wzrost PKB traktowany jest tu nie jako cel sam w sobie, lecz jako jeden z trzech (obok postępu społecznego i ekologicznego) filarów rozwoju społeczno-gospodarczego. Miara ta uwzględnia wyłącznie wartości tworzone poprzez rynkowe transakcje kupna sprzedaży. W takim systemie istnieje przymus wzrostu, „żeby nie umrzeć trzeba wzrastać!: System jest więc porównywalny do rowerzysty, który by zachować równowagę musi poruszać się do przodu” (Rist, 2015, s. 181). Koresponduje to ze znanym, niepochlebnym dla ekonomistów, powiedzeniem Kennetha E. Bouldinga, krytykującym koncentrowanie się ekonomii na wzroście gospodarczym, przy ignorowaniu następstw społecznych i następstw dla środowiska naturalnego: „Każdy kto wierzy w nieskończony wzrost na mającej fizyczne ograniczenia planecie jest albo szalony, albo jest ekonomistą”) . Trafnie wyraził to już w 1968 r. Robert Kennedy, który dyskusję na ten temat skonkludował stwierdzeniem, że: „Produkt krajowy brutto nie odzwierciedla stanu zdrowia naszych dzieci, jakości ich wykształcenia i radości, jaką daje im zabawa. Nie opisuje piękna naszej poezji, trwałości naszych małżeństw, poziomu intelektualnego debaty publicznej czy poczucia integralności naszych urzędników państwowych. Nie mierzy naszej odwagi i mądrości, wykształcenia, empatii, oddania dla kraju. Krótko mówiąc, mierzy wszystko z wyjątkiem tego, co decyduje o tym, że warto żyć” (Bobby…., , 1968/2012).
    Aby rozwój społeczno-gospodraczy był harmonijny niezbędna jest szeroko rozumiana inkluzywność jako mechanizm/system zapewniający ograniczanie do niezbędnego minimum marnotrawstwa zasobów materialnych i kapitału ludzkiego. Inkluzywny system społeczno-gospodarczy zatem to system zorientowany na optymalizację wykorzystania zasobów , wt ym nieruchomości i zmniejszanie rozpiętości między rzeczywistym a potencjalnym poziomem wzrostu gospodarczego i rozwoju społecznego. Na zasadność podejmowania tej tematyki wskazuje m.in. narastające ryzyko zagrożeń wynikających z coraz wyraźniejszego, zwłaszcza w rozwiniętych gospodarkach Zachodu syndromu marnotrawnej gospodarki nadmiaru (Kornai, 2014) oraz syndromu sekularnej, czyli wiecznej, długotrwałej stagnacji. Rozwija się w związku z tym sprowokowana w 2013 r. w USA przez Lawrenca Summersa dyskusja na ten temat (‘New Secular Stagnation Hypothesis’) (Summers, 2014). Jest coraz więcej dowodów, że narastające w gospodarce globalnej bariery wzrostu gospodarczego pozostają w ścisłym związku właśnie z niezakorzenieniem gospodarki w relacjach społecznych. Bariery wzrostu gospodarczego nie mogą – co oczywiste nie przekładać się negatywnie na rynek nieruchomości.

    Nierówności społeczne – gospodarka niezakorzeniona w relacjach społecznych
    Jedną z podstawowych asymetrii współczesnego świata wolnorynkowego jest niedostosowanie dynamiki i rozmiarów podaży produktów i usług do dynamiki i rozmiarów zapotrzebowania na nie. Niedostatek popytu zderza się z gwałtownie rosnącymi wskutek przemian technologicznych możliwościami wzrostu produkcji dóbr i usług. Prowadzi to do nadprodukcji i związanych z nią r0ozległych negatywnych następstw, takich m.in. jak zmniejszanie się zatrudnienia i inwestycji, wyniszczająca konkurencja, uprzykrzająca życie agresywna reklama towarów, konsumpcjonizm, negatywne następstwa dla naturalne go środowiska, w tym klimatyczne itp. W wielu krajach coraz bardziej wyraźne są rozmaite przejawy syndromu gospodarki nadmiaru dóbr i usług oraz wynikające z tego marnotrawstwo rozmaitych zasobów. Jednym z bardziej kompromitujących tego przykładów jest marnotrawstwo żywności w krajach bogatych, przy równoczesnym występowaniu obszarów głodu w niektórych częściach świata (Stuart 2009) . Innym przykładem niedostosowań czy wręcz dychotomii jest rynek pracy. W wielu bowiem krajach bezrobociu towarzyszy występujące w niektórych grupach społecznych zjawisko pracy ponad miarę, szkodliwe społecznie i ekonomicznie zjawisko przepracowania (Najbardziej zaś ostatnio dyskutowanym przejawem asymetrii rozwojowych są narastające w wielu krajach szeroko rozumiane nierówności społeczne, zwłaszcza w przekroju regionalnym. Ich negatywne następstwa społeczno-gospodarcze są rozlegle i szczegółowo charakteryzowane w literaturze przedmiotu. Wśród nich jednym z groźniejszych jest właśnie narastanie wskutek tego bariery popytu, czyli nienadążanie popytu za podażą dóbr i usług, co pozostaje w ścisłym związku m.in. z sytuacją demograficzną.
    Demografia zajmuje obecnie jedno z czołowych – obok m.in. bezrobocia i deficytu finansów publicznych – miejsc w rankingu najtrudniejszych problemów społeczno-ekonomicznych nie tylko Polski, ale i świata. Nawiązując metaforycznie do filozoficznego wiersza Wisławy Szymborskiej Trzy słowa najdziwniejsze – demografię, bezrobocie i deficyt można uznać nie tylko za najdziwniejsze, ale i najtrudniejsze „słowa”/problemy . Czyż bowiem nie jest dziwne, że współczesny, nafaszerowany wiedzą i technologiami informacyjnymi świat nie może sobie poradzić z tak starymi, znanymi niemalże od zarania gospodarki rynkowej, problemami? Wciąż nie chcą one „odejść do przeszłości”, przeciwnie nasilają się. Deficyt finansów publicznych to coraz bardziej groźne dla wielu krajów zjawisko, wyniszczające je, zagrażające gospodarce światowej. Także z bezrobociem nie radzi sobie trwale żaden kraj i stanowi ono swego rodzaju dżumę współczesności, dotykającą w wymiarze światowym niemalże 1 mld osób. Zaś kwestie demograficzne, wymagające z natury podejścia długookresowego, są szczególnie narażone na wszelkie dysfunkcje, związane z tak charakterystycznym obecnie zjawiskiem „shorttermizmu”, ze szkodliwą społecznie tendencją do marginalizacji refleksji strategicznej i wizji prognostycznej.
    Mimo dzielących ekonomistów różnic poglądów na temat polityki społeczno-gospodarczej, w tym demograficznej, są oni zgodni, że wśród cywilizacyjnych zagrożeń na czołowym miejscu sytuują się zagrożenia wynikające z niebywale szybkiego wzrostu liczby ludności świata, z jednej strony, a z drugiej, narastającego dynamizmu procesu starzenia się społeczeństw w krajach wysoko rozwiniętych. Przekłada się to niekorzystnie na perspektywy harmonijnego rozwoju gospodarczego, a zarazem to właśnie wzrost gospodarczy jest jednym z ważniejszych czynników determinujących procesy demograficzne (w tym także emigracje i imigracje), tak bardzo różne w regionach biednych i bogatych,
    Zjawiska te można uznać za potwierdzenie opinii Polanyiego, wg którego „//kontrola systemu gospodarczego przez rynek ma /../ wszechogarniający wpływ na całą organizację społeczeństwa – oznacza to, że społeczeństwo może funkcjonować jedynie jako dodatek do rynku. Gospodarka nie jest zakorzeniona w relacjach społecznych – zamiast tego to relacje społeczne są zakorzenione w systemie gospodarczym. /…/ Kiedy bowiem system gospodarczy jest już zorganizowany w ramach odrębnych instytucji, opartych na konkretnych motywach i mających specjalny statut, społeczeństwo musi być ukształtowane w taki sposób, aby system mógł funkcjonować na swoich własnych prawach. Tak należy rozumieć znane stwierdzenie, że gospodarka rynkowa może funkcjonować jedynie w społeczeństwie rynkowym” (Polanyi, 2010, s.70).
    Nowe wzorce
    Nasilające się w gospodarce globalnej dysfunkcje wskazują na konieczność poszukiwania nowych wzorców i teoretycznych podstaw dokonywania wyborów ekonomicznych i związanych z nimi inwestycji. Chodzi tu o wzorce dostosowane do wymogów nowej cywilizacji i stymulujące efektywne, społecznie pożądane działania, w tym prorozwojowe inwestycje. Jednym z fundamentalnych warunków sprostania wymogom nowej gospodarki i cywilizacji wiedzy jest bowiem optymalne wykorzystywanie jej potencjału, a to z kolei jest uwarunkowane inkluzywnością systemu społeczno-gospodarczego. System taki cechuje ukierunkowaniem na racjonalne angażowanie w kształtowaniu rozwoju społeczno- gospodarczego wszystkich dostępnych zasobów materialnych i intelektualnych, przede wszystkim zasobów kapitału społecznego, niedopuszczanie do marnotrawstwa tych zasobów, w tym zjawisk wykluczenia społecznego.
    W analizach z tego zakresu ważny jest porządek terminologiczny. Ignacy Sachs zaproponował w połowie lat 90. ubiegłego. wieku, żeby pojęcie „rozwój” stosować wyłącznie do takich sytuacji, gdzie ma miejsce równoczesny postęp gospodarczy, społeczny i ekologiczny.
    Tab. 1. Rozwój i wzrost gospodarczy – podstawowe kategorie
    2017-03-31-110541

    Źródło: Ignacy. Sachs, W poszukiwaniu nowych strategii rozwoju, „Gospodarka i Przyszłość”, Warszawa, 1996, nr 1-4., s. 44
    Zaproponowane przez Ignacego Sachsa klasyfikacja kategorii wzrostu i rozwoju wraz z definicją Rozwoju koresponduje z pojęciem rozwoju potrojenie zrównoważonego, jako głównej kategorii w koncepcji ekonomii nowego pragmatyzmu, autorstwa Grzegorza W. Kołodko (Kołodko, 2013).
    Rozwój społeczno-gospodarczy rozumiany jako symbioza sfery gospodarczej, społecznej i ekologicznej to wyzwanie niełatwe do urzeczywistnienia, zwłaszcza zważywszy na skalę nieładu społeczno-gospodarczego i społeczno-gospodarczych niedostosowań. To wyzwanie mające wymiar globalny Wiele bowiem krajów wolnorynkowych boryka się obecnie z problemami nierówności. bezrobociem i deficytem finansów publicznych, na co nakładają się demograficzne problemy związane z postępującym procesem starzenia się społeczeństw krajów rozwiniętych.

       To wzajemnie sprzężone, niełatwe do rozwikłania problemy, mające cechy swego rodzaju węzła gordyjskiego. Tworzy to niebezpieczne przedpole nie tylko dla pułapki średniego dochodu, ale też dla nasilającego się w niektórych krajach, w tym w USA, ryzyka trwałej, sekularnej stagnacji (Summers, 2014).
    Można to uznać za następstwo niezakorzenienia gospodarki w relacjach społecznych. Zakorzenienie takie wymagałoby proinkluzywnego wzorca rozwoju społeczno-gospodarczego, wzorca, w którym główną siłą napędową rozwoju i priorytetem publicznym jest spójność społeczna, a efekt chrematystyczny (bogacenie się) i wzrost gospodarczy jest środkiem a nie celem. Wzorzec taki jest spójny z wymogami cywilizacji wiedzy, uwalnia kapitał ludzki, wzmacnia kapitał społeczny, sprzyja optymalnemu wykorzystywaniu potencjału rozwojowego, równocześnie sprzyjając innowacyjności, harmonizacji oraz efektywności długookresowego rozwoju.
    Znaczenie inkluzywności społecznej rośnie tym bardziej, że we współczesnej gospodarce podstawową barierą rozwojową jest bariera efektywnego popytu. Jego niedostatek zderza się z gwałtownie rosnącymi wskutek przemian technologicznych możliwościami wzrostu produkcji dóbr i usług, co prowadzi do nadprodukcji i związanych z nią rozległych negatywnych następstw, jak zmniejszanie zatrudnienia, inwestycji, wyniszczającej konkurencji i innych zjawisk, mających syndromy błędnego kola. Jego przerwanie wymaga nowej filozofii, nowego wzorca kształtowania rzeczywistości społeczno-gospodarczej.
    Inkluzja jest wartością samą w sobie. System inkluzywny uwalnia i napędza kreatywność oraz przedsiębiorczość poprzez wzmacnianie pozytywnych więzi opartych na poczuciu bezpieczeństwa, zaufania i wspólnoty interesów. Gospodarka inkluzywna – to system oparty na możliwie dużej liczbie, możliwie suwerennych i równoprawnych jego uczestników, połączonych bardziej więzami partnerstwa i świadomej współzależności niż hierarchii i podporządkowania.
    Każde wykluczenie jest hamulcem rozwoju, bo zawsze ogranicza społeczną zdolność do wykorzystywania wiedzy. Wykluczenie w decydującej mierze wynika ze słabości rozwiązań instytucjonalnych, w tym mechanizmów społecznych i ekonomicznych.
    Wskazują na to liczne badania. M.in. potwierdzają to wyniki analiz prowadzonych przez Darona Acemoglu i Jamesa A. Robinsona. Autorzy ci analizują, dlaczego niektóre narody są bogate, a inne biedne. Badania te prowadzą do wniosku, że nie decyduje o tym ani kultura, ani klimat, ani położenie geograficzne, ani niewiedza, jak uprawiać politykę.

       Żaden z tych czynników nie jest – zdaniem tych autorów – determinantą wyznaczającą ścieżki rozwojowe krajów. Odpowiedź autorów na pytanie, co decyduje o bogactwie i wygranej brzmi: „Instytucje, instytucje, instytucje” (Acemoglu, 2014; Lissowska 2008). „Najczęstszą przyczyną tego, że narody dzisiaj przegrywają, jest funkcjonowanie w nich instytucji wyzyskujących” Wyzyskujące instytucje gospodarcze nie zachęcają ludzi do oszczędzania, inwestowania wprowadzania innowacji.

      Wyzyskujące instytucje polityczne wspierają te instytucje gospodarcze, koncentrując władzę w rękach ludzi, którzy zyskują dzięki wyzyskowi” (Acemoglu, 2014, s. 446). Otwarte, albo raczej retoryczne, jest natomiast pytanie: czy w Polsce występowały i występują takie instytucje (?)
    Szczegółowe charakterystyki proinkluzywnych rozwiązań wykraczają poza ramy tego tekstu. Kierunkowe propozycje na ten temat zostały przedstawione w raporcie „Reforma kulturowa 2020-2030-2040” ( Reforma.., 2015).

    Wpływ trendów globalnych na rynek nieruchomości
    Nie trzeba dowodów na to, że wszystkie wymienione trendy bezpośrednio (tak jak demografia i nierówności społeczne) lub pośrednio (jak przesilenie cywilizacyjne) przekładają się na rynek nieruchomości, zmieniając popytowe i podażowe uwarunkowania rozwoju tego rynku.

       Wymaga to dostosowań oferty rynkowej, w tym przede wszystkim elastyczności w reagowaniu na zjawiska przesilenia cywilizacyjnego i inne, co warunkuje rynkowy sukces.
    Nierówności społeczne, wykluczenie społeczne, w tym bezrobocie zmniejszają w sposób oczywisty wielkość popytu na nieruchomości. Powstaje luka popytowa. Popyt bowiem tworzą masy. Narastanie dochodów najbogatszych nie przynosi tak korzystnych efektów mnożnikowych jak zwiększenie udziału wynagrodzeń najbiedniejszych (bo ileż jeszcze ci najbogatsi mogą kupić kolejnych nieruchomości, jachtów itp.).
    Nierówności dochodowe i charakteryzująca najbogatsze jednostki malejąca krańcowa użyteczność dochodu sprawia, że dochody te przemieszczane są z sektora realnego do sektora finansowego. Rozrost sektora finansowego kreuje pieniądz, tzw. pieniądz z niczego, co prowadzi do nadmiaru pieniądza i niskich stóp procentowych oraz deflacji. Nieprzypadkowo też współczesne gospodarki borykają się z tzw. pułapką płynności, czyli sytuacja w której inwestorzy, dysponują zasobami finansowymi, ale nie inwestują. Tradycyjne stymulacja monetarna i niskie stopy procentowe nie pomagają w zwiększaniu motywacji do inwestowania.     Hamulcem jest luka popytowa i perspektywa deflacji. Na jej powiększanie wpływają też charakterystyczne dla świata zachodu przemiany demograficzne, w tym zmniejszanie się etnicznej ludności Europy i Ameryki Północnej a zarazem zwiększanie się liczby seniorów, czyli starzenie się społeczeństw tych krajów.
    Badania naukowe wskazują, że im większy jest udział w ogólnej liczbie ludności osób w wieku poprodukcyjnym tym większa jest rozpiętość między popytem na nieruchomości a ich podażą. Najbardziej bowiem atrakcyjna grupa ludnościowa dla rynku, w tym rynku nieruchomości są osoby w wieku produkcyjnym, których potrzeby rynkowe są najbardziej intensywne. W przeciwieństwie do większości seniorów to młodsi kreują popyt na nieruchomości, podczas gdy seniorzy z przyczyn naturalnych raczej skłonni się upłynniać swe nieruchomości, jełki je posiadają , chciałby np. poprzez korzystanie z odwróconego kredytu hipotecznego..    W sytuacji tak niekorzystnie zmieniającej się strukturze demograficznej. zwiększa się zatem luka popytowa na rynku nieruchomości, co kreuje spadkowe trendy cenowe i nie sprzyja wzrostowi podaży nieruchomości. Lukę ę tylko częściowo łagodzić mogą (ale też o w niektórych regonach zwiększać), migracje ludności, migracje wewnątrzkrajowe, przemieszczaanie się ludzi ze wsi do miast lub odwrotnie oraz migracje globalne.
    Pogłębiają te trendy przemiany rynkowe jakie przynosi rewolucja cyfrowa, w tym procesy, które popularnie określane są jako procesy uberyzacji, ale w odniesieniu do rynku nieruchomości występujące w formie nowej oferty generowanej przez m.in. Airbnb (Air bed’n’breakfast) czy Homeaway. Airbnb przedsiębiorstwo – posrednik i platforma internetowa oferująca osobom podróżującym po świecie wynajem odpowiedniego miejsca pobytu na krótko(overnight) lub dłużej. W odróżnieniu od tradycyjnych pośredników typu booking.com i in., nie stanowiących konkurencji dla branży hotelarskiej i współpracujących z nią poprzez kierowanie do niej klientów, przedsiębiorstwa typu Airbnb (podobnie jak Uber w branży taksówkowej) naruszają interesy branży hotelarskiej. Korzystają bowiem nie z hoteli, ale z zasobów gospodarsstw domowych, które stają się usługowymi prosumentami czyli producentami i konsumentami jednocześnie.
    To tylko jeden z przykładowych obszarów, w których rewolucja cyfrowa zmienia obraz rynku. Ale czynników takich jest więcej. Osobnego omówienia wymaga Internet rzeczy (Internet of Things), który zmienia wymogi dotyczące jakościowych cech nieruchomości, co przejawia się w rozwoju takich produktów jak np. inteligentne domy i in.
    Te wyżej scharakteryzowane wybrane, dalece nie wszystkie zjawiska i globalne trendy na rynku nieruchomości generowane w wyniku przesilenia cywilizacyjnego, przemian demograficznych i narastających zjawisk wykluczenia społecznego wskazują na dynamizm i nową jakość przemian. Polska jako kraj na dorobku nie doświadcza jeszcze tego w pełni, ale niektóre yuch trendów przejawy już zaczynają się urzeczywistniać. Zaś biorąc pod uwagę efekt zarażania jaki cechuje gospodarkę globalną, trendy globalne wcześniej czy później zadomowią się na polskim rynku. Już obecnie Polska wielu asymetrii na rynku nieruchomości.. Obok regionów wysokiej intensywności inwestowania w nieruchomości występują regiony inwestycyjnej martwicy. Polska bowiem doświadcza swego rodzaju demograficznej katastrofy, depopulacji wielu miast i wsi, a ponadto silnych wewnętrznych i zewnętrznych migracji. Zaś z prognoz krajowych i międzynarodowych wynika ,że z powodu niskiej liczby urodzeń i emigracji do 2050 roku liczb ludności w Polsce zmniejszy się o około 4,5 mln osób. Nie może to pozostać bez wpływu na rynek nieruchomości, w tym zwłaszcza i popyt na nie. Z tym muszą się liczyć i inwestorzy, i konsumenci, jak i główni kreatorzy życia społeczno-gospodarczego.

    Zakończenie
    Polski rysownik Andrzej Mleczko w jednym ze swych rysunków przedstawia zatroskanego Pana Boga niosącego globus i kroczącego drogą oznaczoną drogowskazem: „Serwis”. Można to uznać za najkrótszą recenzję stanu współczesnego świata, świata wymagającego naprawy, leczenia z konsumpcjonizmu, rynkowej bulimii, komercji i narastających nierówności społecznych, z rosnącą rzeszą społecznie wykluczonych. To świat, w którym ubóstwo połączone jest z nadmiarem i marnotrawstwem produktów i usług. Trudnym do rozwiania problemem całego wolnorynkowego świata są obecnie rozmaite niedostosowania i asymetrie rozwojowe. Uwydatniają się one także na rynku nieruchomości. Jedną z najbardziej obecnie dyskutowanych asymetrii to niedostosowanie popytu do podaży i związane z tym marnotrawstwo potencjału rozwojowego, nieodłącznego dla gospodarki nadmiaru. Bariery popytu są z kolei pochodną narastających nierówności dochodowych, co wywołuje inne dysfunkcje, w tym demograficzne, zwiększając zagrożenie sekularną stagnacją. Skoro zaś podstawowym problemem są bariery popytu i wykluczenie społeczne, to przeciwdziałanie temu wymaga nowej filozofii, nowego, proinkluzywnego wzorca kształtowania rzeczywistości społeczno-gospodarczej.
    Bibliografia
    Acemoglu D., Robinson J.A , Dlaczego narody przegrywają, Zysk i S-KA, Poznań, 2014.
    Balcerzak A, Pietrzak M., Efektywność instytucji a jakość życia w kontekście globalnej gospodarki wiedzy, No 45/2015, Working Papers from Institute of Economic Research, http://www.badania gospodarcze. pl/images/Working_Papers/2015_No_45.pdf First version, 2015
    Barber: B, Dżihad kontra McŚwiat., MUZA, Warszawa 2007
    Bobby Kennedy on GDP: ‚measures everything except that which is worthwhile’, https://www.theguardian.com/news/datablog/2012/may/24/robert-kennedy-gdp
    HansenA.H. Full Recovery or Stagnation?, W.W. Norton, London, 1938
    Innovation Union Scoreboard 2015, European Union, 2015.
    Just 8 men own same wealth as half the world, Published: 16 January 2017, https://www.oxfam.org/en/pressroom/pressreleases/2017-01-16/just-8-men-own-same-wealth-half-world
    Kornai J. , Dynamizm, rywalizacja i gospodarka nadmiaru. Dwa eseje o naturze kapitalizmu, Fundacja Gospodarki i Administracji Publicznej, Kraków 2014,
    Kurzweil, R. Nadchodzi osobliwość. Kiedy człowiek przekroczy granice biologii, Kurhaus Publishing, 2013
    Lissowska M., Instytucje gospodarki rynkowej w Polsce. Institutions for Market Economy. The Case of Poland, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa, 2008
    Looking to 2060: Long term global growth prospects. A going for growth report. Paris, OECD, November 2012
    Luttwak E., Turbokapitalizm. Zwycięzcy i przegrani światowej gospodarki, Wrocław 2000, Wydawnictwo Dolnośląskie.
    McMurtry J. , The Cancer Stage of Capitalism. From Crisis to Cure , London, Pluto,. 2013,
    Polanyi Karl, Wielka transformacja, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa, 2010
    Reforma Kulturowa 2020–2030–2040. Sukces wymaga zmian, 2015, KIG Warszawa,
    Rifkin J. Koniec pracy, Koniec pracy. Schyłek siły roboczej na świecie i początek ery postrynkowej, Wydawnictwo Dolnośląskie , Wrocław 2003,
    Rifkin J., Społeczeństwo zerowych kosztów krańcowych. Internet przedmiotów. Ekonomia współdzielenia. Zmierzch kapitalizmu, Wyd. Sudio Emka , Warszawa, 2016
    Rist G. , Urojenia ekonomii, Instytut Wydawniczy Książka i Prasa, Warszawa 2015
    Sachs I., W poszukiwaniu nowych strategii rozwoju, „Gospodarka i Przyszłość” Nowe Zycie Gospodarcze,, Warszawa, 1996, nr 1-4
    Stiglitz, J. E. Cena nierówności. W jaki sposób dzisiejsze podziały społeczne zagrażają naszej przyszłości? Wydawnictwo Krytyki Politycznej, Warszawa. 2015.
    Strange, S. Casino Capitalism. Oxford: Basil Blackwell, 1986..
    Stuart T., Waste: Uncovering the Global Food Scandal, Publisher: W. W. Norton & Company, 2009
    Summers L.H. (2014), Reflections on the ‘New Secular Stagnation Hypothesis’, w: Secular Stagnation: Facts, Causes and Cures, C. Teulings, R. Baldwin (red.), Centre for Economic Policy Research (CEPR), London, s. 27–41
    Summers L.H. IMF Fourteenth Annual Research Conference in Honor of Stanley Fischer, November 8, Washington,2013
    Szymborska W, Chwila/Moment , Społeczny Instytut Wydawniczy Znak, Kraków, 2003
    The Inclusive Growth and Development Report 2017, https://www.weforum.org/reports/the-inclusive-growth-and-development-report-2017
    Uberworld, The world’s most valuable startup is leading the race to transform the future of transport
    The Economist Sep 3rd 2016 |
    Wierzbicki A. Scenariusz zagłady czy przyszłość pracy w społeczeństwie informacyjnym? , Biuletyn Ekonomiczny, PTE, 2015 nr 2, Warszawa
    Wilkinson R, Pickett K., 2011, Duch równości Tam gdzie panuje równość, wszystkim żyje się lepiej Wydawnictwo: Czarna Owca,
    World Economic Forum Annual Meeting, https://www.weforum.org/events/world-economic-forum-annual-meeting-2017 (dostęp 16.01.20017)

    Prof. zwycz., dr hab. Elżbieta Mączyńska Wykładowca w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie (kierownik Zakładu Badań nad Bankructwami Przedsiębiorstw, Kolegium Nauk o Przedsiębiorstwie). Członek Rady Naukowej Instytutu Nauk Ekonomicznych PAN oraz członek Prezydium Komitetu Prognoz „Polska 2000 Plus”. Członek Komitetu Nauk Ekonomicznych Polskiej Akademii Nauk. Prezes Polskiego Towarzystwa Ekonomicznego. Członek Narodowej Rady Rozwoju. Specjalistka z dziedziny ekonomii, w tym systemów gospodarczych, analizy ekonomicznej, finansów i wyceny nieruchomości oraz przedsiębiorstw. Autorka ponad 200 publikacji z tego zakresu.